任澤平：房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)去杠桿不能抱有僥幸心理

發(fā)布時(shí)間：2018/8/30 17:37:51    瀏覽次數(shù)：11020    來(lái)源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc

2018年8月28日-29日，以“美好居住生活”為主題的第十屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇在大連召開(kāi)。恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家（副總裁級(jí)）兼恒大經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)任澤平，在會(huì)上發(fā)表了題為《我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與房地產(chǎn)》的演講。

任澤平表示，2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署了改革任務(wù)—去庫(kù)存、去杠桿。從目前來(lái)看，去庫(kù)存去產(chǎn)能基本完成，現(xiàn)在轉(zhuǎn)到去杠桿的階段。任澤平認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于去杠桿不能抱有僥幸心理。中國(guó)這一輪的金融周期比較清楚，未來(lái)是去杠桿的過(guò)程，所對(duì)應(yīng)的是銀行融資。這一次金融去杠桿除了房地產(chǎn)調(diào)控、長(zhǎng)效機(jī)制，還有國(guó)企債務(wù)，還有去通道，去杠桿鏈條以及對(duì)銀行的治理，原來(lái)的通道信托、金融子公司都面臨大量的調(diào)整和業(yè)務(wù)收縮。

以下為演講實(shí)錄：

尊敬的劉會(huì)長(zhǎng)，尊敬的各位來(lái)賓，大家早上好。非常高興來(lái)到大連來(lái)參加中房協(xié)的活動(dòng)，跟大家報(bào)告一下對(duì)于未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)的一些看法。我想跟大家介紹三個(gè)方面內(nèi)容。

一是關(guān)于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)，還有政策導(dǎo)向。

第二個(gè)為大家介紹我們中美貿(mào)易戰(zhàn)的一些看法。

第三個(gè)給大家介紹一下我們對(duì)房地產(chǎn)的短期調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制的一些研究。

關(guān)于當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)

那么大家知道談到對(duì)形勢(shì)的判斷，經(jīng)常面對(duì)各種各樣的爭(zhēng)論和分歧，那么我想宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的分析雖然面對(duì)著未來(lái)很大的不確定性，以及各種不同的觀點(diǎn)，但是最重要的是什么呢？最重要的是要有基本的框架，基本的邏輯以及基本的觀點(diǎn)。因?yàn)楹芏嗍袌?chǎng)上流行的有觀念也有邏輯，有邏輯沒(méi)有框架，導(dǎo)致邏輯前后不能對(duì)接，今天除了跟大家匯報(bào)對(duì)未來(lái)金融經(jīng)濟(jì)看好的形勢(shì)之外，也想跟大家介紹一下看待這個(gè)問(wèn)題的基本框架，大家知道我在2016年參與了一個(gè)會(huì)議，大約在2014年提出了5千點(diǎn)不是夢(mèng)，到了2015年提出過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)是L型，同時(shí)在2015年做了一個(gè)預(yù)測(cè)要翻一倍，L型在2016年產(chǎn)生很大的爭(zhēng)論，但是在2017年被驗(yàn)證，而且現(xiàn)在開(kāi)始留意越來(lái)越多的主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家看好，已經(jīng)接近這個(gè)增長(zhǎng)平臺(tái)。

  在2017年提出一個(gè)觀點(diǎn)新周期的起點(diǎn)，今年決定整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的核心是兩個(gè)邏輯，一個(gè)是關(guān)于經(jīng)濟(jì)層面,一個(gè)是關(guān)于金融層面。

經(jīng)濟(jì)層面是新周期的起點(diǎn)，金融是金融周期的退潮。為什么是這兩個(gè)邏輯也決定了當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)呢？因?yàn)樾轮芷诘钠瘘c(diǎn)決定了形勢(shì)L型的韌性。今年的韌性是非常強(qiáng)的，去年GDP是6.9%，今年房地產(chǎn)調(diào)控即使這樣的情況下今年上半年還有6.7%-6.8%的增速。后者金融周期的退潮，整個(gè)流動(dòng)性的收縮的退潮，這張圖展示目前處在改革開(kāi)放以來(lái)第一輪金融周期的底部，進(jìn)入到下半場(chǎng)，看到大部分的風(fēng)險(xiǎn)等等，股市的下跌融資的上升都與這個(gè)有關(guān)。金融周期不是債務(wù)的周期，是一個(gè)加杠桿去杠桿的過(guò)程，現(xiàn)在是在去杠桿的一個(gè)階段，這是開(kāi)門見(jiàn)山，先介紹一下對(duì)當(dāng)前金融形勢(shì)的一個(gè)看法，應(yīng)該大概率是一個(gè)L型的增長(zhǎng)。

  未來(lái)新的增長(zhǎng)是多少呢？現(xiàn)在的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速換檔，三期疊加，新常態(tài)，新5%也比過(guò)去8%的刺激要好?，F(xiàn)在的人均GDP大概是8800-9000美元左右，正好處在爬坡的一個(gè)階段，從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展的一個(gè)階段。

  那么來(lái)看一下國(guó)內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，先看一下國(guó)際，國(guó)際的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)也是比較清楚的，第一個(gè)有一個(gè)基本的判斷，從2008年金融危機(jī)以來(lái)，越來(lái)越多的加入復(fù)蘇進(jìn)程。因?yàn)樵絹?lái)越多加入到經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的進(jìn)程，而且美國(guó)的失業(yè)率已經(jīng)創(chuàng)了歷史新低，大家知道2005年2006年是美國(guó)比較繁榮的時(shí)候，比較清楚的看到美國(guó)的經(jīng)濟(jì)，充分就業(yè)都有所影響，美聯(lián)儲(chǔ)啟動(dòng)了加息政策，大家留意美元是全球主要貨幣，美聯(lián)儲(chǔ)掌握了全球的閥門，這意味著什么呢？美元開(kāi)始走強(qiáng)，美元回報(bào)率開(kāi)始上升，從而導(dǎo)致全球資本回到美國(guó)本土，每一次美聯(lián)儲(chǔ)加息都引發(fā)了其他市場(chǎng)的一些振動(dòng)，比如說(shuō)80年代的債務(wù)危機(jī)，90年代的東南亞金融危機(jī)，全球的流動(dòng)性開(kāi)始收縮，我剛才講的美聯(lián)儲(chǔ)掌握了全球金融形的總閥門。

  這一次由于美聯(lián)儲(chǔ)加息導(dǎo)致資本回到美國(guó)，所以新興市場(chǎng)普遍出現(xiàn)了匯率貶值和下跌?？梢钥吹酵炼湟呀?jīng)貶值了50%，還有阿根廷、巴西都貶值了20%，人民幣只貶值了5.9%，在全球的新興經(jīng)濟(jì)體當(dāng)中已經(jīng)是非常堅(jiān)挺了。

第二個(gè)可以看到全球的復(fù)蘇還代表了中國(guó)貿(mào)易的改善，2016年下半年以來(lái)，中國(guó)的出口其實(shí)是有某種程度的改善，可以看到2016年2017年是負(fù)增長(zhǎng)的，但是2017年上半年開(kāi)始恢復(fù)。我想這是對(duì)全球經(jīng)濟(jì)的一個(gè)大致的觀察。

  然后看國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，其實(shí)分析的邏輯可以有兩個(gè)維度，一個(gè)維度是消費(fèi)出口，六大周期是產(chǎn)能周期和金融周期，大家比較容易接受的三駕馬車，為什么中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)是L型呢？先看我國(guó)的金融周期，金融周期無(wú)非就是加杠桿去杠桿的過(guò)程，可以看到在過(guò)去的10年，中國(guó)的杠桿是上的比較快的，在座的諸位包括我們所關(guān)注到的周邊的現(xiàn)象已經(jīng)比較深刻的反映這一事實(shí)。

  所以說(shuō)在2015年中央會(huì)議說(shuō)改革的任務(wù)，去庫(kù)存去杠桿，現(xiàn)在來(lái)看去庫(kù)存去產(chǎn)能基本完成，現(xiàn)在轉(zhuǎn)到去杠桿的階段，我認(rèn)為對(duì)去杠桿，企業(yè)不能抱有僥幸心理，可以參考去產(chǎn)能和庫(kù)存。

  中國(guó)這一輪的金融周期是比較清楚的，未來(lái)是去杠桿的過(guò)程，對(duì)應(yīng)的是銀行的融資，這一次金融去杠桿除了房地產(chǎn)調(diào)控，長(zhǎng)效機(jī)制，還有國(guó)企的債務(wù)，還有去通道，去杠桿鏈條，對(duì)銀行的治理，原來(lái)的通道信托金融子公司都面臨大量的調(diào)整和業(yè)務(wù)收縮。我們看到整個(gè)流動(dòng)性的收縮，整個(gè)貨幣是央行發(fā)行，在商業(yè)銀行創(chuàng)造，我們看到比較清楚的是整個(gè)銀行被大幅度的限制了，金融機(jī)構(gòu)開(kāi)放，或者降為金融主體的融資或者是債務(wù)。

  我們的M2的增速已經(jīng)降到了8點(diǎn)多，處在一個(gè)歷史低位，大家可以留意一個(gè)現(xiàn)象。放了很多的貨幣超出了需求，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一大的趨勢(shì)，包括股票等等，從去年尤其是今年M2增速是下滑的，因?yàn)檎麄€(gè)金融形勢(shì)的收緊。

  流動(dòng)性調(diào)整以后企業(yè)融資成本上升，信用風(fēng)險(xiǎn)暴露，現(xiàn)在看到的都是大的環(huán)境造成的。

  國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)先來(lái)看經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，去年GDP增長(zhǎng)了6.9%，但是可以看到大部分的產(chǎn)業(yè)都是在10%以下，但是有一個(gè)行業(yè)增速是一枝獨(dú)秀，信息技術(shù)服務(wù)業(yè)，這個(gè)行業(yè)高達(dá)25%，將近30%，當(dāng)我們說(shuō)中國(guó)經(jīng)濟(jì)好還是不好其實(shí)是一個(gè)比較復(fù)雜的命題，可以看到一些傳統(tǒng)行業(yè)不好，但是有一些新近來(lái)的行業(yè)大家可以看到像網(wǎng)絡(luò)社交，旅游平臺(tái)，大的平臺(tái)都是以30%到50%的速度在增長(zhǎng)。所以說(shuō)中國(guó)現(xiàn)在為什么要增速放緩結(jié)構(gòu)調(diào)整就是這個(gè)概念。

  我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是有一個(gè)比較大的劇變，還有從區(qū)域的角度，中國(guó)14億人，全球70億人，美國(guó)3.2億人。深圳現(xiàn)在人均GDP已經(jīng)達(dá)到3萬(wàn)美元，已經(jīng)達(dá)到韓國(guó)的水平，但是我們東北就產(chǎn)業(yè)衰退，人口流出，需要改革?，F(xiàn)在大致中國(guó)有七個(gè)城市GDP已經(jīng)達(dá)到中產(chǎn)發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。再看我們的新經(jīng)濟(jì)，這是國(guó)家統(tǒng)計(jì)的全球獨(dú)角獸，中美加一起達(dá)到75%，中美領(lǐng)跑全球經(jīng)濟(jì)。

  當(dāng)很多人在講中國(guó)投入工業(yè)化為主導(dǎo)的時(shí)候，大家注意這個(gè)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，中國(guó)已經(jīng)比較明確邁入到了消費(fèi)主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)代，這個(gè)時(shí)代剛剛開(kāi)始，消費(fèi)占GDP的比重60%，工業(yè)占比40%。當(dāng)然這只是開(kāi)始，美國(guó)消費(fèi)占GDP比重高達(dá)78%，它的制造業(yè)占GDP比重11%，它是一個(gè)極端但是代表一個(gè)趨勢(shì)。當(dāng)大家有車有房以后，未來(lái)就是買健康買快樂(lè)，所以為什么剛才看到的這個(gè)行業(yè)是一枝獨(dú)秀？這個(gè)行業(yè)具有兩個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是滿足人民美好生活的需求，第二個(gè)是都是跨界，都是互聯(lián)網(wǎng)+的行業(yè)。

  中國(guó)消費(fèi)升級(jí)在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代和消費(fèi)降級(jí)并存。最近很多人在討論中國(guó)人的消費(fèi)降級(jí)，這是城鎮(zhèn)可支配的收入也出現(xiàn)了下滑，這跟經(jīng)濟(jì)下行，跟股市下跌等等有一定的關(guān)系。

  再來(lái)看投資，應(yīng)該是講投資分為三個(gè)方面，基建、房地產(chǎn)投資和制造業(yè)投資。今年上半年基建投資，去年增長(zhǎng)了19%，但是今年降到個(gè)位數(shù)，今年下半年二季度繼續(xù)房地產(chǎn)調(diào)控，但是在兩個(gè)方面發(fā)力，一個(gè)是基建投資，現(xiàn)在發(fā)改委批了很多的基建項(xiàng)目，還有結(jié)構(gòu)性寬松的貨幣政策，貨幣政策是有松有緊的。這就意味著下半年的基建會(huì)有所提升。

  我們可以看到這幾年銷售的面積大幅度的超過(guò)了庫(kù)存，這幾年去庫(kù)存任務(wù)是完成非常好的，這就是去庫(kù)存任務(wù)基本完成，未來(lái)會(huì)降低貨幣化的補(bǔ)貼。

2017年棚改貨幣化安置對(duì)商品住宅銷售的拉動(dòng)高大21.4%?，F(xiàn)在這個(gè)政策福利窗戶已經(jīng)關(guān)閉了，這對(duì)很多三線房地產(chǎn)市場(chǎng)，我認(rèn)為產(chǎn)生至少三年五年以上的深遠(yuǎn)影響。要留意過(guò)去沒(méi)有產(chǎn)業(yè)和人口流入的三四線城市，就是過(guò)去兩年的政策福利。

  今年這個(gè)市場(chǎng)最基礎(chǔ)的力量除了出口的改善以外就是制造業(yè)的投資的復(fù)蘇，去年制造業(yè)投資，產(chǎn)能投資只有3.9%的增長(zhǎng)，今年增長(zhǎng)到7%。

最近有通貨膨脹的壓力，我認(rèn)為未來(lái)的通脹壓力是不大的，往往大的通脹都是有需求在的，現(xiàn)在人的需求是旺盛的，最近的這些都是短期的，包括房租，不具備持續(xù)上漲的條件。

  7月31日政治局二季度會(huì)議，對(duì)下半年的工作做出了比較明確的部署，我把它拎出來(lái)強(qiáng)調(diào)什么，財(cái)政政策要在擴(kuò)大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)調(diào)整上發(fā)揮更大作用。堅(jiān)定做好去杠桿工作，堅(jiān)定遏制房?jī)r(jià)上漲。表明中央下半年主要靠發(fā)力基建和結(jié)構(gòu)性寬松貨幣政策來(lái)調(diào)整。這是對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的看法。

  關(guān)于中美貿(mào)易戰(zhàn)

  中美貿(mào)易戰(zhàn)大致流行三類觀點(diǎn)。

  第一類：服軟論。認(rèn)為中國(guó)服軟就會(huì)宣告結(jié)束，大家認(rèn)為會(huì)不會(huì)有這種可能呢？如果現(xiàn)在就向美國(guó)服軟，美國(guó)就會(huì)真的大家重歸于好嗎？跟大家說(shuō)一個(gè)數(shù)據(jù)，看一下中美貿(mào)易戰(zhàn)的基本背景，大家就可以做出判斷，這個(gè)背景第一個(gè)美國(guó)的貿(mào)易逆差創(chuàng)新高，中國(guó)貢獻(xiàn)了貿(mào)易差的多少呢？一半，大約46%，我們現(xiàn)在對(duì)外貿(mào)易差相當(dāng)于80年代的日本，過(guò)去的20年美國(guó)制造業(yè)大國(guó)的衰落，這說(shuō)明什么？左邊的藍(lán)色圖是什么區(qū)域？這個(gè)州是制造業(yè)，到了2015年，最近我們可以看到美國(guó)的制造業(yè)是大幅度的衰落，都轉(zhuǎn)移出來(lái)了。

  我們可以看到中國(guó)的崛起，再來(lái)看第三張圖，給大家看自己就會(huì)做出判斷，這是全球GDP的比重，美國(guó)占24%，中國(guó)是12萬(wàn)億美元，占15%，中美加起來(lái)占40%，全球的經(jīng)濟(jì)盤子中美將近一半，其他的日本德國(guó)號(hào)稱是大型經(jīng)濟(jì)企業(yè)，但是比中美差太遠(yuǎn)了，所以現(xiàn)在真的是巨頭時(shí)代，這絕對(duì)不是吹噓。但是更重要的是什么呢？大家看右邊，美國(guó)的GDP增長(zhǎng)率是2%，中國(guó)6%以上，我是他的三倍，什么概念呢？大約10年以后中國(guó)就會(huì)超過(guò)美國(guó)，二戰(zhàn)以后美國(guó)從來(lái)沒(méi)有遇到過(guò)這樣的對(duì)手，因?yàn)橹袊?guó)是14億人，美國(guó)是3.2億人，我們的經(jīng)濟(jì)規(guī)模就是你的力量你的影響力。

  還有一個(gè)新經(jīng)濟(jì)，不可否認(rèn)我們是薄弱的，但是在科技領(lǐng)域我們還是比較發(fā)達(dá)的，可以清楚的看到中美的貿(mào)易問(wèn)題，中國(guó)對(duì)美國(guó)最有競(jìng)爭(zhēng)力的行業(yè)是什么？不是高科技，是紡織家電，這是我們的優(yōu)勢(shì)行業(yè)，如果真的要削減貿(mào)易逆差，美國(guó)完全可以加大中國(guó)高科技出口，但是美國(guó)一直在限制。他瞄準(zhǔn)的是我們的高科技行業(yè)，這個(gè)行業(yè)是美國(guó)有優(yōu)勢(shì)的，不是我們有優(yōu)勢(shì)，他打的是我們的產(chǎn)業(yè)升級(jí)，這就是打的貿(mào)易保護(hù)。

今天的中美經(jīng)貿(mào)關(guān)系，絕對(duì)不是過(guò)去的40年的經(jīng)貿(mào)關(guān)系，如果要類比也是日美的貿(mào)易關(guān)系，因?yàn)橹袊?guó)已經(jīng)走到了這一步，也就是中國(guó)發(fā)展到這個(gè)階段必然面對(duì)的挑戰(zhàn)。我們來(lái)看服軟行不行呢？當(dāng)年日本服軟了，美國(guó)一直追著日本打，日方節(jié)節(jié)退讓，美方步步緊逼，所以日本金融戰(zhàn)敗落后失去了20年，再也沒(méi)有能力挑戰(zhàn)美國(guó)新霸權(quán)，日美貿(mào)易才結(jié)束。

  第二個(gè)采取強(qiáng)硬論。這個(gè)觀點(diǎn)也是看熱鬧不嫌事大，我們?cè)诮?jīng)濟(jì)上追趕，在科技、軍事上兩國(guó)差距是巨大的。我們看金融的實(shí)例，全球的外匯儲(chǔ)備占63%，人民幣1%都不到。坦率的講中國(guó)在開(kāi)放領(lǐng)域有很多事要做，中國(guó)現(xiàn)在步入了消費(fèi)和服務(wù)業(yè)時(shí)代，投資限制內(nèi)容審查等等，股權(quán)的限制，我們?cè)诤芏囝I(lǐng)域在服務(wù)業(yè)領(lǐng)域要改革，為什么服務(wù)業(yè)要改革呢？這個(gè)是中國(guó)各行業(yè)的結(jié)構(gòu)，大家可以看到制造業(yè)國(guó)有比重只占10%，80%是民營(yíng)和外資企業(yè)，它是開(kāi)放的全球競(jìng)爭(zhēng)的，但是我們的服務(wù)業(yè)大多數(shù)國(guó)有比重是80%，所以我們的服務(wù)業(yè)面臨著對(duì)內(nèi)和對(duì)外的開(kāi)放，我們自己要把自己的事情做好。

  所以相對(duì)服軟和強(qiáng)硬論都是被牽著走，我們要采取無(wú)視論，做好自己的改革開(kāi)放，做好民生保障，我們有很多自己要做的事情。

  對(duì)房地產(chǎn)的短期調(diào)控和長(zhǎng)效機(jī)制的一些研究

  未來(lái)中國(guó)以六大改革為突破口。

  第一：鼓勵(lì)地方試點(diǎn)。挑動(dòng)地方在新一輪的改革開(kāi)放中的積極性。

  第二：堅(jiān)定不移的推動(dòng)國(guó)企改革。

  第三：大力度大規(guī)模的放活服務(wù)業(yè)。

  第四：降低企業(yè)的成本。

  第五：防范化金融防線。

  第六：房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制。

  中央關(guān)于房地產(chǎn)的政策十九大報(bào)告指出房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的，既然講長(zhǎng)效機(jī)制究竟什么是房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制呢？我用5分鐘跟大家講清楚。

  房地產(chǎn)怎么判斷？我研究了10年的房地產(chǎn)，我把10年的研究結(jié)論歸結(jié)一句話，房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。這個(gè)分析框架已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)廣為流傳。去年我出了一本書叫《房地產(chǎn)周期》半年時(shí)間多次加印，最重要的是市場(chǎng)還是需要一些研究，一些基本邏輯框架。我們來(lái)認(rèn)識(shí)一下當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題以及出入，包括長(zhǎng)效機(jī)制。

  現(xiàn)在為什么說(shuō)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融？長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)人才是房地產(chǎn)的根本，所以人口的需求統(tǒng)計(jì)的是供給，金融是杠桿，所以房地產(chǎn)的平衡發(fā)展簡(jiǎn)單來(lái)講就是供求平衡，以及需求的平穩(wěn)釋放。

  我們來(lái)看一下既然說(shuō)供求平衡，那應(yīng)該是人往哪里流動(dòng)，我們把指標(biāo)給他，那個(gè)地方人都跑了你不要再建了，否則一定會(huì)產(chǎn)生庫(kù)存和過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在有一個(gè)觀念是什么呢？中國(guó)未來(lái)10年20年人口大的流動(dòng)趨勢(shì)是什么？如果我們對(duì)這個(gè)問(wèn)題有一個(gè)基本的判斷在座的做投資一定會(huì)做的成功，國(guó)家城市規(guī)模也會(huì)做的比較優(yōu)化，未來(lái)中國(guó)人口往哪里流動(dòng)呢？一派是小城市派，另一派是都市圈派。這是觀點(diǎn)，我認(rèn)為最重要的趨勢(shì)是什么，邏輯是什么。我們研究了世界上十幾個(gè)經(jīng)濟(jì)體，美國(guó)日本韓國(guó)等等，我講兩個(gè)，一個(gè)是美國(guó)，一個(gè)日本，日本相當(dāng)于我們一個(gè)半山東省，他的土地是比較緊張的，美國(guó)是比較充裕的，因?yàn)橹挥?.2億人口，日本是大都市圈的趨勢(shì)是不斷上升的，3600萬(wàn)在東京。這是過(guò)去100年日本的幾個(gè)大的都市圈的發(fā)展歷程，大家看是不斷的擴(kuò)張。

  有人認(rèn)為說(shuō)日本韓國(guó)土地資源緊張是都市圈，我們來(lái)看美國(guó)，過(guò)去將近上百年的人口流動(dòng)趨勢(shì)，紅色的是都市區(qū)占美國(guó)人口的比重，大家看是什么趨勢(shì)呢？也是不斷上升的。這是過(guò)去二戰(zhàn)以來(lái)美國(guó)不同規(guī)模的城市人口流動(dòng)的趨勢(shì)，很清楚的。無(wú)論是人地關(guān)系緊張的韓國(guó)日本，還是美國(guó)，人都在不斷的往大的城市都市圈流入，美國(guó)巴西意大利英國(guó)，不管什么樣的經(jīng)濟(jì)體，絕大多數(shù)的經(jīng)濟(jì)體過(guò)去的100年都在向都市圈發(fā)展。

  這個(gè)是聯(lián)合國(guó)的數(shù)據(jù)，這是過(guò)去二戰(zhàn)以來(lái)我們可以看到大城市和中小城市他人口增長(zhǎng)率，我們看的很清楚，大的城市人口增長(zhǎng)率是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中小城市的。中國(guó)過(guò)去這幾十年也是這樣，偶爾有一些階段性的往中西部反流，但是這種大的趨勢(shì)中國(guó)還沒(méi)有遠(yuǎn)遠(yuǎn)結(jié)束，人在往都市圈流入。為什么呢？因?yàn)榇蟮亩际腥Ω谢盍Ω行?，更能位年輕人帶來(lái)就業(yè)機(jī)會(huì)，為高凈值人士帶來(lái)資源。

  中國(guó)的城鎮(zhèn)化率58%，未來(lái)到80%，未來(lái)至少新增2億城市人口，將會(huì)進(jìn)入到中國(guó)的19個(gè)城市當(dāng)中去。問(wèn)題已經(jīng)很清楚了，我們過(guò)去城鎮(zhèn)化有一個(gè)指導(dǎo)思想，控制大城市人口，積極發(fā)展中小城市的和小城鎮(zhèn)，區(qū)域均衡發(fā)展。我們可以看到我們東部地區(qū)過(guò)去人口的流動(dòng)和土地的供應(yīng)是不匹配的。所以導(dǎo)致了什么呢？我們的人地分離供應(yīng)錯(cuò)配，導(dǎo)致一二線城市房?jī)r(jià)過(guò)高，三四線的庫(kù)存過(guò)高，這都是很清楚的。

  那大家也會(huì)說(shuō)人往大的都市圈來(lái)，會(huì)不會(huì)引發(fā)大的城市病，我們的城市面積大約跟東京差不多，但是東京3600萬(wàn)人，北京是2500萬(wàn)人，為什么他們的人均面積比我們小但是人口積聚比我們還多？更重要的他們的大城市病反而沒(méi)有我們嚴(yán)重，為什么呢？給大家看兩張圖，這張圖軌道交通，我們的城市規(guī)劃究竟出了什么問(wèn)題？北京的軌道交通稀稀拉拉的，這是東京的，有對(duì)比才有傷害。東京3600萬(wàn)人，人均軌道交通里程是北京的4倍，中國(guó)的大城市問(wèn)題不是人口的限制，而是城市規(guī)劃的改善，東京3600萬(wàn)人，80%的人軌道交通出行，我們20%。大量采取了小汽車，電車和出租車的無(wú)效果出行方式，所以長(zhǎng)效機(jī)制就是人地掛鉤，供求平衡以及金融貨幣政策的穩(wěn)定，這是今天給大家報(bào)告的主要的觀點(diǎn)。

  女士們先生們，我們深信市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理念已經(jīng)在這個(gè)國(guó)家扎根，我們深信經(jīng)過(guò)改革之后的中國(guó)經(jīng)濟(jì)將更加光明，謝謝。