封堵流動(dòng)性 多城房?jī)r(jià)將進(jìn)入下跌通道

發(fā)布時(shí)間：2018/8/10 18:25:30    瀏覽次數(shù)：29747    來(lái)源： 21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 cjjt-fdc

收緊樓市流動(dòng)性

2018年以來(lái)，中央和地方相繼出臺(tái)多項(xiàng)政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)炒房。多輪調(diào)控之下，房?jī)r(jià)虛高的廈門、北京、上海等地樓市已初現(xiàn)成果，尤其是二手房市場(chǎng)，出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性下跌。8月8日，成都、杭州相繼跟進(jìn)發(fā)布樓市新規(guī)，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房行為，整頓房地產(chǎn)違法亂象。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，市場(chǎng)交易流動(dòng)性在高壓政策下持續(xù)收緊，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期顯著減弱。與此同時(shí)，房企在三四線城市的拿地?zé)崆檎诮档?，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一以及人口持續(xù)流出，將成為三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)因素。另外，受政策影響，房地產(chǎn)融資環(huán)境趨嚴(yán)。目前，各大型房企開(kāi)始拓展多元化融資渠道，其中ABS融資成為重要渠道之一。（包芳鳴）

  導(dǎo)讀

  業(yè)內(nèi)人士指出，樓市預(yù)期在改變，多城房?jī)r(jià)將進(jìn)入下跌通道。從政府的視角而言，不希望房?jī)r(jià)上漲，但也不能暴跌。隨著房?jī)r(jià)泡沫的擠出，政策希望資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，振興產(chǎn)業(yè)，從而對(duì)現(xiàn)有的房?jī)r(jià)體系形成支撐。

“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，7月31日，中央政治局表態(tài)樓市調(diào)控，本次表述與2017年3月政府工作報(bào)告中提出的“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”相比少了"過(guò)快"二字，多了“堅(jiān)決”二字。如此細(xì)微的表述差別，成為樓市新一輪調(diào)控的分水嶺。

8月7日，住建部召開(kāi)房地產(chǎn)座談會(huì)，落實(shí)中央精神，強(qiáng)調(diào)房?jī)r(jià)調(diào)控不力的城市將被問(wèn)責(zé)。

從地方、城市層面來(lái)看，7月31日，深圳發(fā)布一線樓市最嚴(yán)新政，打響第一槍。8月8日，成都、杭州相繼跟進(jìn)發(fā)布樓市新規(guī)，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房行為，整頓房地產(chǎn)違法亂象。

多輪調(diào)控之下，房?jī)r(jià)虛高的廈門、北京、上海等地樓市已現(xiàn)低迷，尤其是二手房市場(chǎng)，出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性下跌。

業(yè)內(nèi)人士指出，樓市預(yù)期在改變，多城房?jī)r(jià)將進(jìn)入下跌通道。從政府的視角而言，不希望房?jī)r(jià)上漲，但也不能暴跌。隨著房?jī)r(jià)泡沫的擠出，政策希望資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，振興產(chǎn)業(yè)，從而對(duì)現(xiàn)有的房?jī)r(jià)體系形成支撐。

全面封堵樓市投機(jī)

2018年以來(lái)，我國(guó)貨幣政策一直處于微調(diào)狀態(tài)，年初以來(lái)的三次定向降準(zhǔn)，結(jié)合MLF實(shí)現(xiàn)流動(dòng)性投放，貨幣寬松預(yù)期增強(qiáng)。

為防止央行最新釋放的5000億流動(dòng)性資金流入樓市，以及防范房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大的風(fēng)險(xiǎn)，中央提出堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲。

此前，房地產(chǎn)多輪調(diào)控出現(xiàn)邊際遞減效應(yīng)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2018年6月底，70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)已經(jīng)連續(xù)37個(gè)月環(huán)比均上漲，一線城市由于限價(jià)政策執(zhí)行力度較嚴(yán)，房?jī)r(jià)漲幅相對(duì)較小，最高環(huán)比漲幅0.63%。

受2018年以來(lái)人才搶奪戰(zhàn)的影響，多個(gè)二線城市房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭凸顯。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，二線城市近5個(gè)月環(huán)比漲幅持續(xù)上揚(yáng)，2018年6月環(huán)比漲幅高達(dá)1.4%。

保利地產(chǎn)研究院認(rèn)為，中央表態(tài)反映出政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控態(tài)度堅(jiān)決，堅(jiān)決不允許資金放水進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。同時(shí)可以疏通貨幣流動(dòng)性至實(shí)體經(jīng)濟(jì)，修復(fù)信用環(huán)境，對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，中央表態(tài)后，樓市調(diào)控進(jìn)入深水區(qū)，地方政策將不斷加碼趨嚴(yán)。

7月31日，面對(duì)不斷升溫的樓市，深圳宣布暫停企業(yè)購(gòu)房，新購(gòu)商務(wù)公寓5年限售，新購(gòu)住宅3年限售，離婚再購(gòu)房人群限貸等新政，狙擊投機(jī)投資，封堵樓市流動(dòng)性。

多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，這種狙擊投機(jī)投資的行動(dòng)，將會(huì)繼續(xù)向各個(gè)城市蔓延，不僅針對(duì)個(gè)人買房調(diào)控，多個(gè)城市也出臺(tái)約束企業(yè)購(gòu)房的政策，全面封堵投資炒房的可能性。

暫停企事業(yè)單位買住房有可能繼續(xù)向多個(gè)城市蔓延，對(duì)于供需結(jié)構(gòu)緊張的城市來(lái)說(shuō)，有助于緩解這一壓力。已經(jīng)在深圳、上海、杭州、長(zhǎng)沙、西安實(shí)施的限制企業(yè)購(gòu)房措施，將大概率復(fù)制到更多城市。

除此之外，住建部也在30城市展開(kāi)巡查，各種隨機(jī)檢查成為7月樓市調(diào)控的最主要特點(diǎn)。

8月8日，杭州八部門聯(lián)合整治房地產(chǎn)市場(chǎng)，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房、虛假信息發(fā)布及房企和中介的違法違規(guī)行為；同日，成都市11部門聯(lián)合開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治行動(dòng)。

張大偉預(yù)計(jì)，下半年樓市調(diào)控力度將全面超過(guò)上半年。預(yù)計(jì)樓市升級(jí)的調(diào)控政策內(nèi)容將不斷出現(xiàn)，而從住建部等多部門開(kāi)始的政策監(jiān)管將是下半年市場(chǎng)的主要特征，市場(chǎng)平穩(wěn)將在政策推動(dòng)下逐漸出現(xiàn)。

房?jī)r(jià)調(diào)整進(jìn)行時(shí)

調(diào)控一輪輪襲來(lái)之際，作為過(guò)去兩三年樓市上漲排頭兵的廈門，近期因房?jī)r(jià)、地價(jià)下跌引發(fā)關(guān)注。

據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，廈門新建住宅價(jià)格依然處于歷史最高位，同比2015年上漲了52.9%，但二手房相比2016年10月和2017年7-8月最高點(diǎn)環(huán)比下調(diào)了14%；地價(jià)的溢價(jià)率也非常明顯出現(xiàn)了下調(diào)。

另一個(gè)風(fēng)向標(biāo)北京，由于新房供應(yīng)偏低，成交集中在二手房市場(chǎng)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年二手房成交占比均占5/6，6月份二手房成交量雖然略有下降，但仍居于高位。就價(jià)格來(lái)看，上半年二手房?jī)r(jià)格趨于穩(wěn)定，但6月份在限價(jià)房的沖擊下，二手房?jī)r(jià)格小幅下滑。

易居研究院報(bào)告顯示，上半年環(huán)京區(qū)域和環(huán)深區(qū)域房?jī)r(jià)相對(duì)來(lái)說(shuō)有下跌，這和此類城市政策相對(duì)嚴(yán)厲等因素有關(guān)，利好房?jī)r(jià)泡沫的減少。

不過(guò)，張大偉認(rèn)為這些只是個(gè)案，目前全國(guó)房?jī)r(jià)下調(diào)的城市仍很少，只有部分區(qū)域。他認(rèn)為，這些城市之前房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快、過(guò)高，超過(guò)了市場(chǎng)的需求。

易居研究院《80城房?jī)r(jià)收入比偏離度研究》中，有54個(gè)城市偏離度為正。易居研究院副院長(zhǎng)楊旭紅稱，54城房?jī)r(jià)存在大小不一的泡沫。

另一方面，調(diào)控嚴(yán)格，信貸政策收緊，商品房的限價(jià)和提供限價(jià)的政策性住房，使得市場(chǎng)對(duì)住房的定價(jià)和預(yù)期出現(xiàn)變化。

中銀國(guó)際研報(bào)顯示，市場(chǎng)交易流動(dòng)性在高壓政策下持續(xù)收緊，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期顯著減弱。

易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱，調(diào)控下房?jī)r(jià)確實(shí)跌了一點(diǎn)，部分企業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨壓力。比如很多實(shí)業(yè)企業(yè)本把資金投入到樓市，如果樓市下跌，會(huì)牽連到此類實(shí)體產(chǎn)業(yè)。

從根本上來(lái)說(shuō)，若實(shí)體產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)不好，短期和中長(zhǎng)期都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成影響。短期內(nèi)，樓市流動(dòng)性被封堵，很多城市尤其是東南沿海一些和貿(mào)易有關(guān)的產(chǎn)業(yè)為主的城市，對(duì)樓市的支持力度會(huì)減少。而從中長(zhǎng)期看，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不好，收入下降，居民住房消費(fèi)也會(huì)不振。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)將進(jìn)入盤整期。向下的作用力在于政策強(qiáng)抑房?jī)r(jià)不漲，住建部等部門的房地產(chǎn)督查，而向上的作用力在于高端樓盤預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏是在加快的，這些都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成阻礙或拉動(dòng)作用。